Sjekkliste når du skal selge bolig

De fleste boliger selges ved hjelp av en eiendomsmegler, men det finnes også digitale tjenester som lar deg stå for boligsalget selv. Alternativt kan du velge å få bistand av en advokat. Det finnes ikke ett valg som er riktig for alle, derfor bør du tenke gjennom fordeler og ulemper ved de ulike alternativene, samt hva som er viktigst for deg.

Eiendomsmeglere er gode sparringspartnere, og sparer deg for mye jobb. Flere nettjenester lar deg innhente anbud fra mange eiendomsmeglere på én gang, men husk å ikke bare se på totalprisen. Sjekk også hva tilbudet faktisk inkluderer. Hør gjerne med venner og bekjente i nærområdet om noen har en dyktig megler å anbefale.

Selger du boligen selv, sparer du et høyt meglerhonorar. Det betyr derimot at du må legge en betydelig større egeninnsats i boligsalget, og mer ansvar ligger hos deg. Fordelen er at du får gjort ting på din måte hele veien. Ettersom det fortsatt er vanligst å bruke meglere ved boligsalg, kan noen kjøpere være skeptiske til å kjøpe bolig direkte av selgeren, men det gjelder ikke alle.

Advokater kan også bistå ved boligsalg, og vet gjerne mer om juss enn eiendomsmeglere.

Så hva bør du velge? Enkelte advokater vil gjøre en bedre jobb enn enkelte eiendomsmeglere, og motsatt. Det viktigste er å sjekke vedkommendes erfaringer. Avtal tid for en prat, og hør hvor godt de kjenner nærmiljøet, hvor mange boliger de har solgt tidligere, og hva slags priser de har fått for salgsobjektene.

Dette avhenger av hva og hvor du selger. Små leiligheter selges gjerne hele året, mens eneboliger med hage som oftest har visninger i sommerhalvåret. Det er minst aktivitet på boligmarkedet rundt jul, det betyr også at du har færre konkurrenter i denne perioden.

Du bør uansett vente til du har bodd minst 12 måneder i boligen de siste 24 månedene, og eid den lenger enn ett år, ellers må du betale 22 prosent skatt av en eventuell gevinst ved boligsalget.

Avhendingsloven regulerer plikter og rettigheter mellom selger og kjøper av eiendom. Ifølge loven er selger blant annet ansvarlig for skjulte feil og mangler, og kan dermed ende opp med et krav fra kjøper på flere hundre tusen kroner i kjølvannet av salget.

I de fleste tilfeller vil heldigvis en forsikring vise seg å være unødvendig, men skulle det oppstå en konflikt vil du være lettet over å ha en eierskifteforsikring. Da tar nemlig forsikringsselskapet seg av klagen, og utbetaler erstatningsbeløpet til kjøperen dersom det skulle bli aktuelt. Dette forutsetter naturligvis at du har fylt ut egenerklæringsskjemaet riktig og ærlig.

Husk at det er mindre behov for eierskifteforsikring dersom du selger en forholdsvis ny leilighet, enn om du eksempelvis selger et gammelt hus. 

Har du flaks, kan oppussingen føre til budrunder som fører til en høyere salgssum enn du hadde fått ellers. Har du uflaks, fører ikke oppussingen til at salgssummen blir høyere enn opprinnelig prisantydning. Kanskje ønsker en potensiell kjøper uansett å pusse opp selv, og sette sitt personlige preg på boligen?

Mange kilder anbefaler derfor å prioritere tid og penger på det som koster minst, men som likevel utgjør en stor forskjell. Fiks løse lister, stram dørhåndtak som er løse, kast ut visne planter og lignende.
Ønsker du likevel å pusse opp for eksempel badet, så husk å ta vare på kvittering og dokumentasjon på arbeidet. Har du ikke dette tilgjengelig, vil takstmannen uansett sette en lav tilstandsgrad.

Å male et rom koster lite, men effekten kan bli stor. Er rommet malt i en sterk farge, eller har en tapet med livlig mønster, kan det lønne seg å male over med en dus, nøytral farge som appellerer til flest mulig. Lyse farger får i tillegg rommet til å virke større. Dersom det er hull i veggen, bør disse sparkles før du maler.

Allerede idet du bestemmer deg for å selge, bør ryddeprosessen starte. Alt du ikke har brukt på lang tid, vil du mest sannsynlig ikke behøve i ditt nye hjem. Finn frem alt som kan leveres til gjenbruksstasjonen, selges eller kastes. Husk at skap og skuffer gjerne åpnes under visninger, så her bør det også være orden.

Les mer: Få orden i hjemmet

Fjern alle personlige eiendeler. Dette inkluderer alt fra familiebilder til diplomer, pynt som barna har lagd og lignende. Alle som kommer på visning, skal enkelt kunne forestille seg boligen som sitt eget, fremtidige hjem.

Store tepper og gardiner kan gi et “tungt” inntrykk. Pakk dem bort! Uten gardiner blir boligen også mer lys og luftig.

Jo færre ting du har i boligen, desto romsligere oppleves den. Begrens derfor antallet møbler i hvert rom. Spesielt små møbler som ikke brukes i hverdagen, kan fjernes. Selger du bolig om vinteren, kan du også fjerne utemøblene som kanskje står stablet på balkongen. Kjenner du noen med en stor garasje, hytte eller kjeller hvor du kan lagre enkelte møbler og personlige eiendeler under salgsprosessen? Hvis ikke, kan du også leie lagerplass for en periode.

Helt til slutt: Dyre smykker og andre verdifulle eiendeler er det alltid lurt å oppbevare et annet sted under visningsperioden. Bare for sikkerhets skyld!

Det har blitt stadig vanligere å bruke en boligstylist for å gjøre boligen ekstra fin og trendy før fotografering og visning. Dette kan være ekstra aktuelt hvis det er mange boliger i salg i ditt området samtidig, med de samme kvalitetene som din. Men det er absolutt ikke nødvendig å bruke mange penger styling. Du kan gjøre mye selv, og heller bruke penger på noen nye pynteputer, et fint sengeteppe og friske blomster!

Les mer: Ekspertenes tips til innredning av stuen

“Unique selling point” er et velkjent begrep for alle som jobber innen markedsføring, og henviser til hva som er unikt med varen eller tjenesten som selges. Tenk tilbake på da du kjøpte boligen. Hva var det du falt for? Utsikten, beliggenheten, det flotte badet eller at det var høyt under taket? Lag en liste over hva som gjør boligen din unik, og sørg for at disse elementene blir ekstra tydelig for alle som kommer på visning. Formidle punktene også til en eventuell megler.

Inviter en eller to personer du stoler på til å gå en runde i og utenfor boligen, og hør om det er noe de reagerer på. Kanskje legger de merke til at et rom virker tungt møblert, eller at gamle klistremerker bør fjernes fra postkassen?

Det hjelper ikke at du har ryddet i tre uker, hvis boligen er skitten når folk kommer på visning. Sett av tid til en skikkelig vaskerunde, eller bestill vaskehjelp i god tid. Husk at noen boligkjøpere kan være allergiske mot hunder og katter, så det er i mange tilfeller lurt at kjæledyrene holdes borte før og under visningene.