Vanlige misforståelser om boliglån | JM Bolig

– De fleste som kontakter oss om boliglån er godt orienterte om to av fire boliglånsforskrifter. Kundene har stort sett fått med seg at de kan låne fem ganger egen inntekt, og at de må ha 15 prosent egenkapital, sier Kay Scott-Ross Edwards, finansrådgiver hos SR-Bank. 

Boliglånsforskriftene Edwards henviser til ble lansert i 2017. Selv om de fleste vet at forskriftene innebærer at en persons gjeld kun kan tilsvare fem ganger egen årsinntekt, har ikke alle fått med seg at dette inkluderer både boliglån, studielån og alle andre eventuelle lån.

– Det er også noen forutsetninger for å få boliglån som mange ikke har fått med seg. Derfor ser vi gjerne at førstegangskjøperne tar kontakt med oss tidlig, slik at vi sammen kan lage en plan for hvordan han eller hun kan bli klar for å kjøpe sin første bolig, sier Edwards.

– Mange har gjort seg noen beregninger basert på de mest kjente boliglånsforskriftene. Men en mindre kjent forskrift omhandler betjeningsevne, og den innebærer at banken er pliktig til å vurdere hvor mye du faktisk har råd til å betale i lån og avdrag hver måned basert på levekostnadene dine, forklarer Edwards. For å regne ut dette tar vi utgangspunkt i SIFOs tall.

Statens Institutt for Forbruksforskning (SIFO) har satt opp et referansebudsjett som viser gjennomsnittlige levekostnader for ulike aldersgrupper og hushold. Budsjettet omfatter både hverdagslige utgifter og sjeldnere innkjøp av forbruksvarer, og justeres årlig etter konsumprisindeksen.

– Selv om du har 15 prosent egenkapital, får du ikke lånt fem ganger inntekten din dersom banken kommer frem til at betalingsevnen din ikke tilsier at du vil klare å betjene lånet hver måned. Økonomien din skal også kunne håndtere en renteøkning på fem prosent, sier hun. 

Kay Scott-Ross Edwards, finansrådgiver hos SR-Bank.

Mange blir overrasket over at de ikke får så stort boliglån som de ønsker, til tross for at de har høy inntekt. I disse tilfellene fører gjerne manglende egenkapital til at betalingsevnen ikke vurderes som tilfredsstillende. Da kan løsningen være å få en kausjonist eller medlåntaker.

– Mange vet ikke hva som skiller disse to alternativene fra hverandre. Å ha en medlåntaker går ofte ut på at et du får et større boliglån ved at du låner på foreldrenes inntekt, mens en kausjonist reparerer for manglende egenkapital ved å stille sikkerhet for hele eller deler av lånet. Kausjonisten vil kun stå ansvarlig dersom du ikke klarer å betjene gjelden. I tillegg kan en kausjonisten løses ut av ansvaret om boligverdien stiger og lånet gradvis nedbetales. Det kan ikke en medlåntaker, forklarer Edwards.

– En medlåntaker har ansvar på et høyere nivå enn kausjonisten. Vi sier at personen er solidarisk ansvarlig for lånet, noe som betyr at ansvaret er likt fordelt mellom hovedlånetaker og medlånetaker.

Begge parter er med andre ord ansvarlige for at lånet blir betalt i henhold til avtalen. En medlåntaker vil være ansvarlig for absolutt hele lånet, frem til det er fullstendig nedbetalt.

– En vanlig misforståelse er at man kan låne så mye man vil dersom man har en kausjonist, sier Edwards. Det stemmer ikke, du kan fortsatt kun låne opp til fem ganger inntekten din.

Kausjon eller medlåntakeransvar er ment som en midlertidig løsning. Hvis låntaker skulle bli langvarig syk eller ufør, vil kausjonist eller medlåntaker sannsynligvis ikke kunne fritas fra ansvaret.

– Derfor anbefaler vi at hovedlåntaker forsikrer helse og inntekt når det er medlåntakere eller kausjonister inne i bildet, forteller Edwards. 

Mange kunder vet ikke at de kan søke om avdragsfrihet dersom boligen er maksimalt 60 prosent belånt. 

– Særlig blant den yngre generasjonen er det få som vet om denne muligheten, forteller Kay Scott-Ross Edwards.

Med avdragsfrihet kan du betale så mye ned på boliglånet som du ønsker, og bruke det resterende beløpet på noe annet. Det eneste kravet banken stiller, er at du betaler de månedlige rentene.

– Du får en helt annen økonomi og handlingsfrihet når du når 60 prosent-grensen. Det er vanlig starte med å sette opp en innbetaling på boliglånet hver måned, men du kan stoppe denne dersom du i en periode ønsker å bruke midlene på en annen måte. I stedet for å betale avdrag på boliglånet, kan du for eksempel putte pengene i fond, spare til en sekundærbolig eller noe annet, sier Edwards.

Ettersom boligprisene har steget mye de siste årene, anbefaler hun kunder å kontakte banken for å undersøke om de har nådd den magisk 60 prosent-grensen.

Les mer om avdragsfrihet her.

Mens mange er opptatte av hvor stort lån de kan få og hvor mye det vil koste, opplever Edwards at få kunder spør banken om de ulike boliglånstypene.

– Det bør de absolutt gjøre, for det er stor forskjell på de ulike lånetyper. Dersom du kjøper en ny og moderne bolig med energimerking A eller B, kan du for eksempel søke om å få et grønt boliglån. Det har gode betingelser, og er et segment som vi regner med vil vokse mye fremover, sier hun.

Førstehjemslån er en annen lånetype med svært gode betingelser. 

– Dette lånet gis kun til kunder som skal kjøpe sin første bolig, og det er ikke mulig å gjøre endring på lånet uten at det går over til å bli det som heter annuitetslån for unge, sier hun. Når du til slutt har fått innvilget boliglån og har kjøpt din egen bolig, kan det hende at du ønsker å gjøre den mer energieffektiv. Da kan du søke om et miljølån.

– Dette er en lånetype med gunstigere lånebetingelser enn vanlige lån, og kan for eksempel dekke kjøp av solceller, avslutter Edwards.